Ngày 01/4/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP, hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển dự án nhà ở thương mại. (Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/4/2025 đến hết ngày 31/3/2030)
- Phạm vi áp dụng thí điểm
Chỉ áp dụng thí điểm tại một số địa phương được Chính phủ cho phép. Đây là các tỉnh/thành có nhu cầu phát triển đô thị cao, quỹ đất ở ngày càng hạn chế, trong khi quỹ đất phi nông nghiệp và nông nghiệp ở vị trí thuận lợi còn lớn.
- Đối tượng áp dụng thí điểm
- Cơ quan nhà nước;
- Tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (phải thực hiện các nghĩa vụ theo quy định tại Khoản 2 Điều 2 Nghị quyết 171/2024/QH15);
- Người sử dụng đất theo quy định củaLuật Đất đai.
- Thời gian thí điểm:
05 năm từ ngày 01/4/2025 đến hết ngày 31/3/2030.
- Loại đất được áp dụng
Nghị định 75/2025/NĐ-CP cho phép thí điểm sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp để làm nhà ở thương mại, miễn là đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp.
(Trước đây chỉ cho phép sử dụng đất ở hợp pháp để thực hiện dự án nhà ở thương mại, không được dùng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở).
- Cơ chế sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại
Nghị định 75/2025/NĐ-CP thí điểm lần đầu tiên cho phép doanh nghiệp được tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
- Điều kiện thực hiện dự án thí điểm a) Đối với khu đất dự án:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng/đô thị đã được phê duyệt;
- Nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương;
- Đã được đưa vàoDanh mục khu đất thực hiện thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị quyết 171/2024/QH15;
- Có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. b) Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản:
Phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan.
- Khái quát quy trình triển khai dự án thí điểm
- Bước 1: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp Tỉnh thông báo về việc đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm.
- Bước 2: Tổ chức có nhu cầu thực hiện dự án thí điểm gửi 01 bộ hồ sơ đến cơ quan chức năng quản lý đất đai cấp Tỉnh, gồm Bản đăng ký, Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Trích lục bản đồ/sơ đồ vị trí khu đất đề xuất thực hiện dự án thí điểm.
- Bước 3: Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày kết thúc thời hạn đăng ký theo Bước 1, Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp Tỉnh rà soát, đánh giá và lập Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trình UBND cấp tỉnh.
- Bước 4: UBND cấp tỉnh trình để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua Nghị quyết ban hành Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm.
- Bước 5: Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với Danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất.
- Bước 6: UBND cấp tỉnh ban hành Thông báo về việc chấp thuận cho tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án thí điểm.
- Bước 7: Tổ chức kinh doanh bất động sản (i) thực hiện thoả thuận nhận quyền sử dụng đất với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và đất đai; (ii) đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận đối với loại đất đã nhận chuyển quyền.
- Bước 8: Tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án thí điểm theo quy định tại điểm d Khoản 4 Điều 29 và các Điều 30, 31, 32 của Luật Đầu tư.
- Bước 9: Tổ chức kinh doanh bất động sản tiến hành các thủ tục khác để thực hiện dự án thí điểm theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai và các quy định khác có liên quan.
- Bước 10: Tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện thủ tục đất đai sau khi dự án thí điểm được chấp thuận chủ trương đầu tư.
