Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã thông qua Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc (“Nghị quyết 03”), có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/2026. Nghị quyết 03 hướng dẫn áp dụng thống nhất Bộ luật Dân sự 2015 (“BLDS”) và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (“BLTTDS”) trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc, làm rõ cách hiểu pháp luật hiện hành đối với những tình huống còn nhiều quan điểm khác nhau trong thực tiễn xét xử. Nghị quyết 03 được kỳ vọng nâng cao tính thống nhất và khả năng dự đoán của việc giải quyết tranh chấp, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho các bên khi xác lập, thực hiện thỏa thuận đặt cọc, đồng thời góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Cụ thể:
1. Hình thức và hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc
- Hình thức: Thỏa thuận đặt cọc là một giao dịch dân sự, tuân theo hình thức quy định tại Điều 119 BLDS, trừ trường hợp luật chuyên ngành yêu cầu phải lập thành văn bản. Các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc riêng hoặc ghi thành điều khoản trong hợp đồng chính có nghĩa vụ được bảo đảm.
- Hiệu lực: Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 117 BLDS. Nghị quyết 03 làm rõ hai tình huống:
+) Nếu thỏa thuận thiếu thông tin, không rõ ràng (VD: về kích thước thửa đất hoặc giá chuyển nhượng) khiến hợp đồng chính không được giao kết hoặc không thực hiện được, thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS.
+) Thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mà tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng bị vô hiệu nếu được giao kết thì thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS (VD: bên nhận cọc chưa đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận cọc. Việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này có thể vô hiệu không đương nhiên làm vô hiệu thỏa thuận đặt cọc. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS)
2. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba 
ười khác, kể cả do mua bán, tặng cho, trao đổi hoặc bị chiếm hữu, sử dụng không có căn cứ pháp luật, trừ khi luật có quy định khác.
- Nếu một tài sản đặt cọc cùng bảo đảm nhiều nghĩa vụ và đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo Điều 308 BLDS và các luật liên quan.
3. Tài sản đặt cọc
- Phạm vi tài sản: Ngoài tiền, kim khí quý, đá quý, tài sản đặt cọc còn có thể là vật có giá trị khác. Theo đó, Nghị quyết 03 nêu ví dụ gồm cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số.
- Điều kiện: Tài sản không bị cấm hoặc hạn chế giao dịch, có thể giao cho bên nhận cọc nắm giữ, và xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Giá trị: Giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm. Các bên tự thỏa thuận giá trị bằng tiền. Nếu không thỏa thuận được, Tòa án xác định tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
- Tài sản thuộc sở hữu chung: Với sở hữu chung hợp nhất, cần sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu. Với sở hữu chung theo phần, bên đặt cọc chỉ được dùng phần thuộc quyền sở hữu của mình. Hai quy tắc này áp dụng khi luật không quy định khác và các bên không có thỏa thuận khác.
4. Xử lý khi vi phạm thỏa thuận đặt cọc
- Trường hợp các bên không có thỏa thuận về phạt cọc:
+) Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc, bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc;
+) Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Xác định lỗi: Khi có tranh chấp và các bên không có thỏa thuận khác, nếu việc đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng hoặc cả hai, bên có lỗi làm hợp đồng không được ký, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu phải chịu phạt cọc theo BLDS. Không phạt cọc nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan.
- Cọc chỉ để bảo đảm việc ký hợp đồng: Khi hợp đồng đã được ký, các vi phạm phát sinh trong quá trình thực hiện hoặc việc phát hiện hợp đồng vô hiệu sau đó không dẫn đến phạt cọc. Khi đó áp dụng quy định về vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
- Mức phạt cọc, tiền lãi, bồi thường và phạt vi phạm:
+) Trần mức phạt cọc: Nếu mức phạt do các bên thỏa thuận vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm, Tòa án quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm;
+) Phạt cọc và bồi thường thiệt hại. Nếu các bên không có thỏa thuận, Tòa án có thể chấp nhận đồng thời yêu cầu phạt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 BLDS;
+) Phạt cọc và phạt vi phạm. Nếu các bên thỏa thuận cùng một hành vi vi phạm phải chịu cả phạt cọc và phạt vi phạm theo Điều 418 BLDS, Tòa án chỉ xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc, không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.
5. Thẩm quyền của Tòa án
- Đặt cọc liên quan đến bất động sản mà nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, bị đơn và nơi có bất động sản khác nhau: thẩm quyền theo lãnh thổ xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS.
- Hợp đồng đặt cọc đã được công chứng:
+) Nếu chỉ yêu cầu tuyên văn bản công chứng vô hiệu do vi phạm pháp luật về công chứng, Tòa án nơi có trụ sở tổ chức hành nghề công chứng giải quyết (điểm m khoản 2 Điều 39 BLTTDS);
+) Nếu vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc vừa yêu cầu tuyên văn bản công chứng vô hiệu, áp dụng điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS.
6. Thời hiệu khởi kiện
- Yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại, yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc: 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 BLDS);
- Yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu: 2 năm (Điều 132 BLDS)
- Yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc: không áp dụng thời hiệu khởi kiện (khoản 2 Điều 155 BLDS)
