Ngày 19/06/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng (“Nghị định 217”), trong đó, quy định rõ điều kiện cấp giấy phép xây dựng. Việc cụ thể hóa các điều kiện nêu trên được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa quy trình cấp phép, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các chủ đầu tư, nhà thầu trong quá trình triển khai dự án xây dựng. Cụ thể:
1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới 
Điều 50 Nghị định 217 quy định việc cấp phép xây dựng phải tuân thủ quy định về điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025 với một số nội dung được quy định cụ thể như sau:
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 55 Nghị định 217.
- Thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải phù hợp với các nội dung theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng năm 2025, cụ thể:
(i) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng: phù hợp với một trong các loại quy hoạch tương ứng theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định 217;
(ii) Công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với một trong các loại quy hoạch tương ứng theo quy định tại điểm g, h và i khoản 1 Điều 26 Nghị định 217;
(iii) Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh theo quy định tại khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai năm 2024.
- Bảo đảm an toàn về kết cấu chịu lực cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh, di sản thế giới, cảnh quan văn hóa của di tích, không gian văn hóa liên quan; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh. Tuân thủ quy định về điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về di sản văn hoá đối với công trình văn hóa.
Lưu ý: Công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc dự án có công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các nội dung khác theo thỏa thuận hợp đồng xây dựng. Công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải được thẩm tra thiết kế xây dựng bảo đảm các yêu cầu về thiết kế phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.
- Thiết kế xây dựng công trình đã được lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2025 và Nghị định 217. Riêng việc thiết kế xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy định tại Nghị định 217 về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại công trình theo quy định tại Điều 57 Nghị định 217.
2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo, di dời công trình
Theo Điều 51 Nghị định 217, điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo, di dời công trình được quy định như sau:
- Phù hợp điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 50 Nghị định 217; riêng trường hợp sửa chữa, cải tạo giữ nguyên quy mô, chức năng hiện hữu của công trình cần đảm bảo quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều 50 Nghị định 217.
- Phương án di dời công trình phải bảo đảm các biện pháp an toàn lao động, an toàn đối với công trình được di dời và các công trình lân cận, bảo vệ môi trường và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo, di dời công trình theo quy định tại Điều 61 Nghị định 217.
3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Theo Điều 52 Nghị định 217, việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được thực hiện như sau:
- Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
(i) Thuộc khu vực có quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch ngành hoặc quy hoạch chi tiết ngành được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(ii) Phù hợp với quy mô, thời hạn tồn tại của công trình do UBND cấp tỉnh quy định đối với từng khu vực hoặc chấp thuận đối với công trình cụ thể theo yêu cầu quản lý, phát triển và phù hợp với thời hạn quy hoạch;
(iii) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ đầu tư đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại Điều 55 Nghị định 217;
(iv) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch chưa thực hiện, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, phá dỡ công trình thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Ngoài các điều kiện chung nêu trên, công trình còn phải đáp ứng thêm điều kiện tại khoản 3, khoản 4 Điều 50 Nghị định 217 mới được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
- Khi giấy phép hết hạn mà quy hoạch vẫn chưa được triển khai, cơ quan đã cấp phép có trách nhiệm thông báo gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Nếu chủ đầu tư muốn xây mới, sửa chữa hoặc cải tạo thêm, thì tiếp tục thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
- Đối với công trình xây dựng thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 52 Nghị định 217 và đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Nếu sau 2 năm liên tục kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất cấp xã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa thu hồi đất, chưa cho chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đã công bố, và cũng không điều chỉnh/hủy bỏ kế hoạch đó (hoặc có điều chỉnh/hủy bỏ nhưng không công bố), thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo khoản 2, khoản 3 Điều 52 Nghị định 217. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất khi chưa hết thời hạn tồn tại công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp thì thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- UBND cấp tỉnh ban hành quy định cụ thể về quy mô, chiều cao đối với công trình xây dựng mới và công trình đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo; thời hạn tồn tại của công trình để làm căn cứ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại Điều 62 Nghị định 217.
