Nghị định số 147/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 07/05/2026 hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24 tháng 4 năm 2026 của quốc hội (“Nghị định 147”), có hiệu lực thi hành kể từ 07/05/2026 cho đến ngày các quy định về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 hết hiệu lực thi hành. Nghị định 147 đã đưa ra các cơ chế có tính chất quyết định, tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án và tái thiết lập động lực cho những dòng vốn lớn. Cụ thể:
1. Tháo gỡ cho các dự án cấp giấy chứng nhận không đúng quy định 
Nghị định 147 hướng dẫn việc rà soát các điều kiện để xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận (“GCN”) không đúng quy định theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 (“Nghị quyết 29”) thực hiện như sau:
- Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát sự phù hợp của dự án với các quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
- Sở Xây dựng tổng hợp kết quả đánh giá điều kiện và lập hồ sơ trình UBND tỉnh xem xét, quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong GCN không đúng quy định đối với từng dự án.
- Đối với các tỉnh, thành phố tổ chức riêng Sở Quy hoạch – Kiến trúc thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân công Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc thực hiện các nhiệm vụ quy định trên.
- Đối với diện tích đất được điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quyết định của UBND tỉnh quy định trên thì không phải thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.
2. Quy định về thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất
Về thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết 29, Nghị định 147 quy định như sau:
a) Trách nhiệm Sở Nông nghiệp và Môi trường
- Xác định giá đất, chuyển thông tin đến cơ quan thuế để tính tiền sử dụng đất/thuê đất bổ sung theo quy định tại Điều 5 Nghị định 147 đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29 (sau khi UBND tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh);
- Ban hành quyết định công bố danh sách GCN thuộc diện điều chỉnh, kèm tên người sử dụng đất, số seri, số vào Sổ cấp GCN. Đối với trường hợp khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29, chỉ ban hành sau khi có bằng chứng hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
b) Trách nhiệm Văn phòng đăng ký đất đai
- Đăng tin công khai danh sách GCN thuộc diện điều chỉnh trên phương tiện thông tin đại chúng 3 lần, mỗi lần cách nhau 30 ngày;
- Gửi thông báo bằng văn bản đến người sử dụng đất (nếu có địa chỉ) để nộp GCN thực hiện điều chỉnh;
- Gửi danh sách GCN đến Sở Tư pháp, tổ chức công chứng, UBND cấp xã và các bên liên quan để thông tin đến người sử dụng đất, người sở hữu tài sản và các bên có liên quan khi thực hiện giao dịch;
- Chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới hoặc xác nhận thay đổi vào GCN; trao GCN cho người được cấp.
- Lưu ý: Khi cấp mới GCN mà quyền đang được thế chấp và đã được đăng ký biện pháp bảo đảm: thực hiện đăng ký thế chấp theo quy định; việc trao GCN thực hiện đồng thời ba bên (Văn phòng đăng ký, người sử dụng đất, bên nhận thế chấp).
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản: Sau khi nhận thông báo, nộp GCN kèm đơn đăng ký biến động đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Trường hợp thừa kế hoặc đã có hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho/góp vốn được công chứng trước ngày ban hành thông báo thì nộp thêm giấy tờ chuyển quyền theo quy định pháp luật dân sự.
d) Nghĩa vụ tài chính: Nhà đầu tư, chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất/thuê đất theo quy định pháp luật hiện hành.
UBND tỉnh quy định trình tự, thủ tục để thực hiện các quy định trên; trong đó quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền trong các bước thực hiện trình tự, thủ tục, thời gian tối đa thực hiện trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ phải nộp.
3. Hướng dẫn xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở
- Nghị định 147 quy định thời điểm xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29 là thời điểm UBND tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong GCN không đúng quy định.
- Số tiền cần phải thu từ phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm điều chỉnh GCN được cấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29 được xác định theo công thức: TBS = T1 – T2
Trong đó:
(i) TBS là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung.
(ii)T1 là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh GCN được cấp.
(iii) T2 là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất đã được cấp GCN không đúng quy định được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh GCN được cấp.
- Ngoài ra, Nghị định 147 quy định trường hợp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm trước đây đã cấp GCN không đúng quy định thì Nhà nước không hoàn trả số tiền chênh lệch.
- Đối với phần diện tích của dự án không phải diện tích đất được điều chỉnh sang đất ở theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết 29 mà thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo pháp luật về đất đai, pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật khác có liên quan.
