Ngày 06/11/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 291/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104/2024/NĐ-CP về Quỹ phát triển đất (“Nghị định 291”). Nghị định có hiệu lực kể từ ngày ký.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của Nghị định 291:
1. Sửa đổi quy định về tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận 
Nghị định 291 sửa đổi các điểm a, b và c khoản 3 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ- CP, liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền theo Điều 140 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:
- Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng 70% giá đất ở theo Bảng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ nhân với diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở.
- Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền:
- Nếu đã nộp đủ tiền theo quy định thì không phải nộp thêm.
- Nếu đã nộp một phần, thì phần tiền đã nộp được quy đổi theo tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành nghĩa vụ; phần còn lại được tính tương tự như trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với phần diện tích còn lại được công nhận là đất ở và được cấp Giấy chứng nhận theo điểm c khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai 2024: phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ.
2. Bổ sung quy định về tính tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết
Nghị định 291 cũng sửa đổi khoản 6 Điều 14 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, quy định về tính tiền sử dụng đất khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của Luật Đất đai 2024. Theo đó:
- Nếu việc điều chỉnh không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hoặc không làm tăng hệ số sử dụng đất, thì không phải tính lại tiền sử dụng đất.
- Nếu việc điều chỉnh làm thay đổi cơ cấu, vị trí hoặc tăng hệ số sử dụng đất, thì phải tính tiền sử dụng đất tại từng thời điểm có quyết định điều chỉnh, để xác định tổng số tiền phải nộp tại lần điều chỉnh cuối cùng.
- Trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng cơ quan có thẩm quyền yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì tiền sử dụng đất được tính lại theo quy hoạch chi tiết cuối cùng và quy hoạch chi tiết đã được nộp tiền trước đó.
3. Giảm mức thu bổ sung tiền sử dụng đất
- Nghị định 291 giảm mức thu bổ sung tiền sử dụng đất từ 5,4%/năm xuống 3,6%/năm tính trên số tiền thuê đất phải nộp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 (áp dụng đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024).
- Thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm phải tính tiền sử dụng đất đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày có quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất.
- Thời hạn tối đa để cơ quan nhà nước xác định giá đất cụ thể là 180 ngày.
4. Quy định hoàn trả tiền sử dụng đất nộp dư
Trường hợp đã nộp khoản thu bổ sung theo Nghị định 103, Nghị định 291 cho phép tính lại và điều chỉnh chênh lệch:
- Nếu tiền tính lại cao hơn: người sử dụng đất nộp thêm phần chênh lệch.
- Nếu tiền tính lại thấp hơn: được hoàn trả hoặc trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoặc nghĩa vụ tài chính khác.
- Nếu không phát sinh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định quản lý thuế. Trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước hoặc pháp luậtkhác có liên qua
